Купить квартиру в Израиле мечтают как жители этой прекрасной страны, так и иностранцы. Цены на жилье постоянно растут, и израильская недвижимость признана одной из самых перспективных.
За последние 10 лет цены на недвижимость в различных городах страны выросли от 73 до 294%. Этот факт, делает покупку жилья в Израиле отличным вложением средств.
В связи с постоянным ростом спроса на недвижимость, государство установило специальный налог. При покупке второй и третьей квартиры, придется заплатить государству достаточно большую сумму.
Этим решением Израиль усложнил возможность массовой скупки недвижимости состоятельными слоями населения, и упростил её для людей со средним достатком.
Кто может купить квартиру в Израиле?
Приобрести недвижимость в Израиле могут как граждане страны, так и иностранцы. Однако для последних действует ряд ограничений. Во-первых, иностранный покупатель вынужден будет заплатить повышенный налог на приобретенное имущество.
Во-вторых, иностранец не сможет купить любую понравившуюся квартиру. Дело в том, что в Израиле существует два типа земель – государственные и частные. Иностранец не имеет право приобретать государственные земли. Объем частных земель в Израиле составляет лишь 8-10%.
Какая часть стоимости квартиры нужна для совершения покупки?
Если вы имеете всю сумму, необходимую для покупки жилья – отлично. Но, в связи с высокой стоимостью недвижимости, большинство людей вынуждены брать ипотечный кредит.
Ипотека для репатриантов называется «Машканта». Она позволяет получить ипотечный кредит на льготных условиях. Иностранцы не могут получить машканту.
Для покупки недвижимости вам необходимо внести от 25 до 50% стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Его размер зависит от города и района.
Стоит отметить, что в стране действует специальная государственная лотерея «мехир ле миштакен». Каждый гражданин Израиля участвующий в этой программе получает возможность купить квартиру в «новостройке» на 20-40% дешевле рыночной цены, имея на руках лишь 10% от стоимости объекта (но не менее 100000 ₪).
Однако стоит учитывать, что от момента регистрации, до наступления вашей очереди на получение такой скидки, может пройти от 1 до 3 лет.
Только если вы имеете на руках первоначальный взнос в полном объеме, вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки на недостающую часть стоимости.
Основные этапы покупки квартиры в Израиле
- поиск квартиры
- заключение предварительного договора
- проверка квартиры адвокатом
- получение ипотеки в банке (опционально)
- подписание договора
- оформление права собственности
Поиск квартиры в Израиле
Поиск квартиры в Израиле можно проводить как самому, так и поручив это дело маклеру.
Если вы хотите искать квартиру сами, вы сможете сэкономить на комиссии маклера. Минусом данного способа является то, что часто найти квартиру без маклера очень сложно, а если вы не владеете ивритом на достаточно высоком уровне, то и вовсе непосильно. Вам нужно будет общаться с хозяевами квартир, читать документацию, посещать множество объектов недвижимости.
Если вы поручаете поиск квартиры маклеру, вы должны будете заплатить за его услуги. Но в данном случае вы сэкономите массу времени, а также не будете вынуждены переводить документацию.
Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, маклер может сэкономить вам достаточно большую сумму. Профессиональный маклер всегда в курсе особенностей местного рынка недвижимости, и может сэкономить вам несколько десятков тысяч шекелей, поторговавшись с продавцом.
Кроме того, маклер участвует в заключении договора. Представляя ваши интересы, он будет стараться сделать документ наиболее выгодным для вас.
Предварительный договор
При покупке квартиры со вторых рук, требуется заключить предварительный договор.
Заключение предварительного договора позволяет зарезервировать для вас квартиру, на время её проверки и оформления кредита. После заключения договора, квартиру точно никто не купит.
Как правило, при этом, покупатель передаёт продавцу часть денег (2-10% стоимости объекта). Размер суммы и условия передачи оговариваются индивидуально.
В составлении предварительного договора вам поможет грамотный адвокат. Без адвоката вы не сможете провести сделку купли-продажи. Его услуги обойдутся от 3000 до 6000 шекелей.
Проверка объекта адвокатом
После заключения предварительного договора, ваш адвокат начнет проверку объекта. Он проверит, не находится ли недвижимость под арестом, не имеет ли хозяин долгов по кредитам и коммунальным платежам. Также необходимо проверить наличие всех необходимых документов (выписок из реестров, земельного управления и т.д.)
Кроме того, важно проверить, не находится ли дом в городском плане по сносу. Так как в Израиле много старых жилых домов, их либо ремонтируют и перестраивают, либо сносят, и на их месте возводят новые.
Получение ипотечного кредита или Машканты
Получение ипотечного кредита или машканты имеет много особенностей и подводных камней. На неё влияет:
- размер кредита
- размер вашей зарплаты
- наличие движимого и недвижимого имущества
- срок жизни в Израиле
- наличие детей
- семейное положение
- служба в армии
- и т.д.
Кроме того, государство предоставляет льготные условия кредитования для определенной части населения:
- новые репатрианты
- солдаты
- семьи с маленькими детьми
- и другим
Помните, банк – частная организация. Она заинтересована выдать вам ипотеку на самых выгодных для себя условиях. Сотрудник банка не будет рассказывать вам, как спланировать выплаты, чтобы сэкономить.
Многие даже не догадываются, что кредит можно получить на гораздо более выгодных условиях. К примеру, часть ипотечного кредита можно получить с плавающей процентной ставкой, а часть с фиксированной.
В связи с огромным разнообразием условия по кредитованию, каждый человек получает индивидуальные условия. Чтобы разобраться в «дебрях» ипотечного кредитования и получить наиболее выгодные условия, в Израиле принято нанимать консультанта по ипотеке.
Такой человек поможет вам получить деньги в банке на самых выгодных условиях и разбить платежи таким образом, чтобы погашение долга не доставляло вам проблем. Стоимость услуг такого специалиста обычно составляет 4000 – 5000 шекелей. Сумма достаточно большая, но грамотный консультант может сэкономить вам сотни тысяч шекелей.
Оформление договора купли-продажи
В договоре прописываются все моменты передачи квартиры в собственность нового владельца. Если вы будете платить за недвижимость частями, это также прописывается в договоре. Оформлением договора купли-продажи также занимается адвокат.
Он составляет первоначальный договор, но вы можете вносить в него поправки. Когда обе стороны будут удовлетворены содержанием договора, происходит его подписание и передача денег от покупателя к продавцу.
После этого, остаётся только оформить право собственности на вашу новую квартиру.
Оформление прав собственности
После получения ключей от вашей квартиры сделка еще не считается завершенной. Адвокат еще должен провести перерегистрацию объекта на нового собственника во всех государственных реестрах. Процесс переоформления может занять до нескольких месяцев.
Чтобы быть уверенным, что адвокат точно завершит регистрацию, заключая с ним договор, укажите, что большую часть гонорара он получит лишь после завершения процесса перерегистрации.
Дополнительные расходы
Кроме стоимости квартиры, покупатель вынужден оплачивать дополнительные расходы. Их размер всегда индивидуален, но для удобства можно считать так:
Услуги маклера – 1-2% стоимости квартиры
Услуги адвоката – 1-2% стоимости объекта
Пошлина за перерегистрацию объекта на нового собственника – до 1000 ₪
В случае получения кредита в банке – до 0,5-1% от стоимости объекта на страховку и оценщика
Таким образом, дополнительные расходы при покупке квартиры могут составить от 2 до 10% от стоимости объекта недвижимости.
